국회가 정상적으로 돌아가지 않아 최근에 발표된 부동산 정책마저 무의미해지고 있는 실정이다. 문재인 정부는 포용적 복지국가를 위해 서민이 안심하고 사는 주거 환경 조성과 청년과 신혼부부 주거 부담 경감을 국정과제로 삼고 있다. 두 국정과제 하에서 추진되고 있으며, 부동산 정책은 경기조절 수단이 아니라 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 가장 우선된 가치로 삼고 있다. 집은 투자가 아닌 거주 대상으로서 투기수요를 철저히 차단하는데 중점을 두고 있으며, 그 추진되는 사항과 대응책은 다음과 같다.
- 공공임대주택의 공급과 운영·관리 개선
- 임대주택 등록 활성화
- 신혼부부 주거비용 지원
- 청년 임대주택 공급 등 세부 부동산 정책
- 투기수요 근절
- 맞춤형 대책
- 실수요자 보호의 3대 원칙에서 주택시장 과열에 대한 대응책을 추진
국민이 체감하는 포용적 주거복지를 위해 주거복지 로드맵, 신혼부부·청년 주거지원 등 생애 단계별 맞춤형 주거지원 대책을 마련했다. 주택청약제도 개선, 재건축 초과이익환수제 등을 통해 실수요자 중심의 안정적인 주택시장 관리를 추진하고 있으며, 임대등록 활성화도 추진하고 있다. 2023년 이후 안정적인 수도권 주택수급 기반을 갖추기 위해 세 차례의 공급대책을 통해 수도권 30만 호 공급계획을 마련이며, 수도권 광역교통망 개선방안도 함께 수립했다. 정부는 2017년 6월·8월 부동산 정책을 시작으로, 2018년 9월 주택시장 안정대책과 2019년 8월 민간택지 분양가 상한제를 순차적으로 발표해 왔다. 구체적이고 실효적인 정책을 통해 주택시장을 점진적으로 안정시키고, 실수요자 중심의 제도를 정착해 나가도록 하고 있다.
주요 부동산 정책
2017.8.2. - 주택시장 안정대책(8.2대책)
8.2 대책은 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화에 중점을 둔 주택시장 안정대책이다. 과열지역에 투기수요의 유입을 차단하고, 실수요 중심으로 수요관리와 청약제도를 정비했다. 서민의 주거안정을 위해 주택공급을 확대하는 대책도 담겼다.
1. 과열지역에 투기수요 유입 차단
- 투기과열지구 및 투기지역 지정
| 구분 | 투기과열지구(17.8.3) | 투기지역(17.8.3) | 조정대상지역 (16.11.3, 17.6.19대책) |
| 서울 | 전 지역 (25개구) | 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 (11개구) | 전 지역 (25개구) |
| 경기 | 과천시 | 경기 7개시 (과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2) |
|
| 기타 | 세종시 | 세종시 | 부산 7개구, 세종시 |
- 민간택지 분양가 상한제 적용지역의 지정요건 개선
- 재건축·재개발 규제 정비
- 2018년 1월부터 재건축 초과이익 환수제 시행
- 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위의 양도제한 강화
- 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한
- 과열지역에 대한 도시재생 뉴딜 선정 제외
2. 실수요 중심의 수요관리와 투기수요 조사 강화
- 양도소득세 강화 (조정대상지역 내)
2 주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함) 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과, 장기보유 특별공제 적용 배제 (‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용)
현재 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제
다주택자 양도세율
| 구분 | 2주택자 | 3주택자 이상 |
| 현행 | 양도차익에 따라 기본세율(6~40%) 적용 | |
| 개정 | 기본세율 + 10%p | 기본세율 + 20%p |
- 다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외한 주택* 등은 양도세 중과와 장기보유 특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치
- 1세대 1 주택 양도세 비과세 요건 강화
2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하 → 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주, ’ 17.8.3 이후 취득하는 주택 대상
- 분양권 전매 시 양도소득세 강화(‘18.1.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용)
조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용(단, 무주택자로서 연령, 전매 사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)
현행 분양권 전매 세율 : (1년 이내 전매) 50%, (1년 이상∼2년 미만) 40%, (2년 이상) 6∼40%
- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
- 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화(차주당 1건 → 세대당 1건)
- 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV·DTI 40% 적용
- 중도금 대출보증 건수도 제한(주택도시 보증 공사·주택금융공사 중도금 대출보증(9억 원 이하 주택) 1인당 통합 2건 이하 → 세대당 통합 2건 이하)
강화된 지역별 LTV, DTI 규제비율 (일반 주택담보대출과 집단대출)
| 구분 | 투기과열지구 및 투기지역 | 투기과열지구, 투기지역 외 조정대상지역 | 조정대상지역 외 수도권 | |||
| LTV | DTI | LTV | DTI | LTV | DTI | |
| 서민 실수요자(완화) | 50% | 50% | 70% | 60% | 70% | 60% |
| 주택담보대출 미보유(기본) | 40% | 40% | 60% | 50% | 70% | 60% |
| 주택담보대출 1건 이상 보유(강화) | 30% | 30% | 50% | 40% | 60% | 50% |
- 다주택자의 임대주택 등록 유도
- 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화해 임대주택 등록 유인
- 자발적 등록이 저조할 경우 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안 검토
3. 투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달 계획 등 신고 의무화
- 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법 경찰제도 도입
- 국세청 등 관계기관 공조 강화
- 불법전매 처벌규정 강화(3년 이하 / 3000만 원 이하 → 3년 이하 / 1억 원 이하)
4. 서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망과 향후 택지 확보 계획 마련
- 수도권 입주물량 2017년 29만 호, 2018년 31만 호 등 최근 10년 평균 (`07∼`16년, 19.5만 호)과 주택 추정 수요*(약 21.6만 호) 크게 상회
- 2019년 이후에도 공공·민간택지 모두에서 실수요에 상응하는 수준의 주택공급이 지속될 수 있도록 신규택지 발굴 추진
제2차 장기 주거 종합계획에서 `18～`22년 수도권 주택수요를 약 21.6만 호로 추정
최근 5년 기준, 수도권 인허가의 70%는 민간택지, 30%는 공공택지의 비중
- 주택 공급에서의 공공의 역할 강화
- 공공임대주택 연간 13만 호, 공공지원*주택 연간 4만 호 공급
- 신혼부부에게 공공임대주택 연간 4만 호(5년간 총 20만 호) 공급 + 공공주택 총 5만 호(연평균 1만 호) 추가 공급, 시장 수요에 따라 물량 확대 추진
민간 소유이나 세제·금융지원을 통해 공공성이 확보된 민간임대주택(공공성 : 임대료 상승률 제한 + 시세보다 저렴한 임대료 + 장기임대)
5. 실수요자를 위한 청약제도·전매기간 등 정비
- 청약제도 개편
- 투기과열지구와 조정대상지역 1순위 자격 요건 강화(청약통장 가입 후 2년, 납입 횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상), 가점제 적용 확대 등 도입
- 전국 대상 가점제 당첨자의 재당첨 제한(가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용 배제)
- 예비입주 선정 시 가점제 우선 적용(예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용해 무주택 세대의 당첨 기회 확대)
민영주택 가점제 적용비율
| 구분 | 85㎥ 이하 | 85㎥ 초과 | ||
| 현행 | 개선 | 현행 | 개선 | |
| 수도권 공공택지 | 100% | 100% | 50% 이하에서 지자체장이 결정 | |
| 투기과열지구 | 75% | 100% | 50% | 50% |
| 조정대상지역 | 40% | 75% | 0% | 30% |
| 기타 지역 | 40% 이하에서 지자체장 결정 | 0% | 0% | |
국민주택은 공급물량의 100% 순차적으로 무주택 세대에 우선 공급 중
- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
민간택지 전매제한기간 조정 (공공택지는 별도)
| 구분 | 투기과열 지구 | 非 투기과열지구 | |||||
| 수도권 | 지방 | ||||||
| 조정대상지역 | 기타 | 조정대상지역 | 지방광역시 | 8개도 | |||
| 1지역 | 2지역 | ||||||
| 현행 | 소유권 이전등기시 |
소유권 이전등기시 |
1년 6개월 | 6개월 | - | - | - |
| 개선 | 소유권 이전등기시 |
소유권 이전등기시 |
1년 6개월 | 6개월 | 1년 6개월~ 소유권 이전등기시 |
6개월 | |
| 해당지역 | 서울(전역) 과천 |
서울(전역) 과천, 광명 |
성남 | 부산 7개구 | 부산기타, 대구, 광주 등 | ||
- 오피스텔 분양 및 관리 개선
- 조정대상지역 내 오피스텔 전매제한 기간 강화
- 청약자 보호를 위해 인터넷 청약 등의 제도 개선 추진
청약자 보호를 위해 인터넷 청약 등의 제도 개선 추진
| 투기과열지구 | 조정대상지역 | |
| 현행 | (전매) 소유권 이전등기시까지 (분양) 거주자 우선분양 20% 수도권 지역에 한정 |
(전매) 전매제한 기간 없음단 2인 이상에게 전매 불가 (분양) 거주자 우선분양의무 없음 |
| 개정 | (전매) 소유권 이전등기시까지 (분양) 거주자 우선분양 20% 전국으로 확대 |
(전매) 소유권 이전등기시까지 (분양) 거주자 우선분양 20% |
2017.11.29. 주거복지 로드맵
공급자 중심의 단편적·획일적 주거지원에서 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 탈바꿈하기 위한 장기비전이 주거복지 로드맵이다. 주택공급이 늘면서 만성적인 주택량 부족은 줄고, 평균적인 주거의 질이 높아지고 있지만 무주택 서민·실수요자의 내 집 마련은 여전히 쉽지 않다. 공적 규제가 없는 민간 전월세 주택에 거주하는 비율이 높아 주거 안정성도 취약하다. 공공임대주택을 확대해 왔으나, 장기 공공임대주택 재고율(6.3%)은 OECD 평균(8%) 이하다. 청년·신혼·고령층 등에 대한 맞춤형 임대주택 등이 부족하고, 지자체·민간 등과의 협력이 미흡해 주거복지망 구축에도 한계가 있었다. 주거복지 로드맵은 이러한 문제점을 해소하기 위한 단계적 주거안정책이다.
1. 생애 단계별·소득 수준별 수요자 맞춤형 지원
- 청년층
- 청년주택 30만실 공급
- 우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원 강화
- 주거관련 정보·교육 제공
- 신혼부부
- 공공임대 20만호 공급
- 신혼희망타운 7만호 공급
- 분양주택 특별공급 확대
- 전용 구입·전세자금 대출
- 저소득 신혼부부 주거비지원
- 고령층
- 어르신 공공임대 5만실 공급
- 연금형 매입임대 등 보유주택 활용한 지원
- 주택개보수 지원강화
- 저소득·취약가구
- 공적임대 41만호 공급
- 주거급여 지원 강화
- 무주택 서민 금융지원 강화
- 취약계층 주거지원사업
- 재난 피해주민 주거지원
2. 무주택 서민·실수요자를 위한 주택 공급 확대
- 공적임대 연 17만호 : 공공임대 연 13만호 + 공공지원 연 4만호
- 분양주택 공급확대 : 공공분양 연 3만호 + 민간분양용 공공택지 공급(연 8.5만호)
- 택지 확보 : 40여개 공공 주택지구를 신규개발 → 16만호 추가 확보
- 특별공급제도 개선 : 배려계층 특별공급 제도개선
3. 임대차 시장의 투명성·안정성 강화
4. 법·제도 정비, 협력적 주거복지 거버넌스 구축과 지원 역량 강화
- 주택임대차보호법을 주거복지 임대차시장 안정과 연계해 관리
- 주거복지 전달체계 개편 (주거복지센터 표준모델 구축)
- 지자체의 임대주택 공급 확대
- 주택도시기금 활용 확대를 통한 재원마련 : 5년간 119조 원
2018.9.13. 주택시장 안정대책(9.13대책)
9.13 대책은 ‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’ 3대 원칙에서 서민주거와 주택시장 안정에 집중하기 위한 대책이다. 당시 서울과 일부 수도권을 중심으로 짧은 기간에 시장이 과열되고, 가격상승 기대감으로 인해 매물이 부족하면서 갭 투자 비중이 크게 증가했다. 투기수요가 가세하며 주택시장의 불안이 커졌다. 이에 대응해 주택시장 안정대책을 발표했다.
1. 투기 차단 및 실수요자 보호
- 종합부동산세 상향 조정
- 고가주택 세율 인상(1주택자 시가 약 18억 원, 다주택자 시가 약 14억 원 초과구간 +0.2∼0.7%p)
- 3주택 이상자·조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)
- 세 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자는 150% → 300%)
1주택자 시가다주택자 시가
- 다주택자 규제 강화
- 2주택 이상 세대의 규제지역 내 주택구입, 비거주 목적 고가주택 구입에 주택담보대출 금지
- 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화(종전주택 3년 → 2년내 처분) 등
- 주택임대사업자
- 투기지역·투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%
- 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화
- 조정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과
2. 서민 주거안정 목적의 주택공급 확대 ☞ 수도권 주택 30만호 공급계획
- 수도권 내 신규 공공택지 30곳 개발(30만호)
- 지자체와 협의를 통해 도심 내 규제 완화 등을 포함한 주택공급 확대방안 마련
- 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택공급 확대
3. 조세 제도와 행정 측면에서 조세정의 실현
- 종합부동산세 공정시장 가액비율 추가 상향조정
(현행 80% → 연 5%p씩 100%까지 인상, (’19)85% (’20)90% (’21)95% (’22)100%)
- 공시가격의 점진적 현실화와 형평성 개선
- 부동산 투기와 고액재산가의 편법·탈법 상속·증여 등에 대한 자금출처 조사, 세무조사 지속 강화
4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응
- 지방 미분양 증가에 대비해 미분양 관리지역 지정기준 완화*(5～10여 곳 추가지정 전망), 지정 시 최소 지속기간 연장(3→6개월)
(기존) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
(개선) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
- 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례 (특례보증)’ 도입
전세보증금 반환보증 제도
| 구분 | 현행 | 특례보증(미분양관리지역) |
| 신청기한 | 전세계약 1/2 경과 전 | 전세계약 종료 6개월전 |
| 구상권행사 (임대인) |
대위변제 후 6개월 유예 민법상 지연배상금 5% |
대위변제 후 6개월 유예 6개월간 지연배상금 면제(0%) |
2019.4.23. 주거 종합계획
포용적 주거복지의 성과를 확산하고, 2018년 하반기부터 이어진 시장 안정세를 더 확고히 정착하기 위한 부동산 정책이다. 공정한 임대차 시장과 고품질의 편안한 주거환경 조성을 계획도 함께 담았다.
1. 포용적 주거복지 성과의 본격 확산
- 공적 임대주택 17.6만 호(공공임대주택 13.6만 호, 공공지원주택 4만 호)
- 주거급여 약 110만 가구 지원과 구입·전세자금 대출 26만 가구 지원
- 생애주기별 맞춤형 지원 고도화와 비주택 가구 등에 대한 지원 강화
- 빈집 정보은행 등 빈집 활용 강화와 공공임대주택 유형 통합 모델 마련
2. 실수요 중심의 안정적 주택시장 관리 공고화
- 시장 안정 기조를 일관되게 유지하면서 과열 재현 시 즉각 대응
- 주택시장 질서 확립과 소비자 보호 강화
- 정비사업의 공공성·투명성 강화
3. 임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차 시장 조성
- 등록 임대사업자 관리 강화 등 공공성 제고
- 전세금 반환보증 활성화 등 임차인 보호 강화
4. 고품질의 편안한 주거환경 조성
- 하자관리 체계 내실화 등 공동주택 품질 제고와 공동주택 관리 강화
- 제로에너지 주택, 스마트홈, 장수명 주택 등 미래형 주택 활성화
2019.8.12. 민간택지 분양가 상한제
8.12 대책은 주택시장의 안정을 위해 민간택지의 분양가 상한제 지정 기준을 개선한 대책이다. 2019년 후반기 들어 강남권 재건축 지역을 중심으로 주택 가격이 상승세로 전환됐다. 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 높아지면서 집값 상승 우려가 커졌다. 대책은 분양 가격을 적정한 수준으로 유지해 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해 민간택지에도 분양가 상한제를 확대 적용하는 방안을 담았다.
1. 주택법 시행령 개정, 민간택지에 분양가 상한제 적용 준비 완료
- 민간택지 분양가 상한제 적용지역 지정요건 완화
민간택지 분양가 상한제 적용지역 지정요건 완화
- 재건축·재개발 사업 등도 ‘최초 입주자 모집공고 신청분’부터 적용
- 수도권 분양가 상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년)
수도권 분양가 상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년)
- 전매제한기간 내 매각 주택, 한국 토지주택공사(LH) 우선 매입 활성화
2. 소비자 보호를 위한 분양가 상한제 실효성과 후분양 기준 강화
- 거주의무기간 도입(수도권 공공분양 → 수도권 공공택지·민간택지)
- 공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화
소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화
2019.10.1. 시장 안정대책 보완방안
9.13 대책 이후 전국적으로 부동산 시장은 안정세를 지속했으나, 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 시장 안정대책 보완방안을 발표했다. 이상과열 징후에 대한 맞춤형 대응과 보완책을 담았다.
1. 관계기관 합동 현장점검과 상시조사체계 운영
- 편법 증여·자금출처 의심사례, 허위 계약신고, 업·다운 계약 점검
- 2020년부터 시장교란 근절과 지속적인 조사 위해 국토부 중심 상시조사체계 단계별 운영(1단계 : 31개 투기과열지구와 상시조사체계 구축 집중 조사 → 2단계 : 국토부·감정원 실거래상설조사팀 구성, 이상 거래 즉시 조사
2. LTV 규제 적용 대상 확대 등 대출규제 보완
- 투기지역·투기과열지구 주택 매매업자에 대해서도 LTV 40% 규제 도입
- 투기지역·투기과열지구 주택임대업·주택 매매업 법인 LTV 40% 규제 도입
- 규제지역 소재 주택 신탁 관련 수익권증서 담보대출 LTV 도입
- 고가주택 보유 1 주택자 공적보증 제한
3. 분양가 상한제 적용 시 지정 검토 방식 보완
- 집값 불안 우려 지역을 선별, 핀셋으로 지정
시·군·구 단위로 최근 1년간 분양 가격 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 선도한 지역 가운데 일반분양 예정 물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역
- 10월 말까지 주택법 시행령 개정 마무리, 분양가 상한제 실제 적용시기와 지역은 시행령 개정 완료 후 시장 상황을 감안하여 관계부터 협의 거쳐 검토
4. 분양가 상한제 경과조치 보완방향
- (재건축·재개발) 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나, 인가를 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외
- (지역 주택조합) 시행령 시행 전 사업계획 승인을 받았거나, 승인을 신청한 단지가 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외
- (일반사업, 리모델링 주택조합) 기존 주택법 시행령과 동일하게 입주자 모집공고 신청 분부터 적용
5. 주택법 시행령·주택공급규칙·분양가 산정규칙 개정
- (주택법 시행령) 상한제 적용 지역 기준 등 개선, 전매제한 강화
- (주택공급규칙) 후분양 건축공정 기준 강화(지상층 골조공사 2/3 이상→완료)
- (분양가 산정규칙) 민간택지 감정평가 절차, 기준 개선
6. 주택법 개정
- 민간택지 상한제 주택은 5년 범위에서 거주의무기간 부과
2019.12.16. 주택시장 안정화 방안 (12.16 대책)
2017년 8.2 대책과 2018년 9.13 대책 등을 통해 세제·금융·청약 등 제도를 개선하고, 실수요자를 위한 수도권 30만 호 공급도 추진했다. 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 국지적 과열이 재현됐다. “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 하는 정책 방향에 맞춰, 12.16 대책을 발표했다.
1. 투기적 대출수요 규제 강화
- 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화
- 전세대출을 이용한 갭 투자 방지
2. 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완
- 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유 부담 강화
- 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완
3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립
- 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대
- 시장 거래 질서 조사체계 강화
- 공정한 청약 질서 확립
- 임대등록 제도 보완
4. 실수요자를 위한 공급 확대
- 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진
- 수도권 30만 호 계획의 조속한 추진
- 관리처분 인가 이후 단계 정비사업 추진 지원
- 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선
- 준공업지역 관련 제도개선
대책 발표 이후 시장 상황을 면밀히 모니터링하며, 필요한 경우 2020년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표 예정이다.
2020.2.20. 투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화
수도권 지역의 국지적 과열에 대해 투기 수요를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 담았다.
투기 수요에 대한 엄정 대응
1. 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화(2020.3월~)
- 조정대상지역의 주택담보대출에 대해 LTV 규제 강화
조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화
무주택 세대주, 주택 가격 5억 원 이하, 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초 구입자 7000만 원 이하) 요건을 모두 충족하는 서민·실수요자는 현행과 같이 LTV 가산(+10% p), 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌 대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율을 최대 70% 유지
- 주택 구입 목적의 사업자 대출에 대한 관리 강화 : 조정대상지역까지 적용범위 확대
- 조정대상지역 내 1 주택 세대의 주택담보대출 시 실수요 요건 강화 : 2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’를 조건으로 주택담보대출 가능
2. 투기수요에 대한 관계기관 합동 조사 집중 실시
- 부동산 시장 불법행위 대응반과 감정원의 ‘실거래 상설 조사팀’을 통한 주요 과열지역의 이상 거래 및 불법 행위 집중 점검
- 조정대상지역의 3억 원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화*(20.3월~)
(현행) 투기과열지구 3억 이상 주택 → (개선) 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택, 비규제 지역 6억 이상 주택
- 한국감정원의 ‘부동산 거래질서 교란행위 신고센터(2.21~)’를 통한 불법행위 신고 접수·조사
조정대상지역 지정
- 주거정책심의위원회 심의·의결을 통해, 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시에 대한 조정대상지역 신규 지정
대출(LTV, DTI 강화)·세제(다주택자 양도세 중과, 장 특공제 배제 등)·청약(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 등 관련 제도 전반에 보다 강화된 규제를 적용
상시 모니터링 강화
- 非규제지역도 과열 우려 시 규제지역으로 지정
- 관계기관 합동 조사 등을 통해 투기 수요의 철저한 차단 및 주택시장 관리 계획
2020.5.6. 수도권 주택공급 기반 강화 방안
수도권 주택공급의 토대를 근본적으로 강화하기 위한 방안으로, 2022년까지 서울 도심에 7만 호 부지를 추가 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만 호+α 수준의 주택을 공급한다는 내용이다.
1. 공공성을 강화한 정비사업 활성화 : 4만 호
- (공공재 개발 활성화 : 2만 호) 조합 갈등, 사업성 부족 등으로 장기 정체 중인 재개발 사업에 공공이 참여하여 신속하게 사업 추진
- (소규모 정비사업 보완 : 1.2만 호) 가로주택정비사업뿐만 아니라 소규모 정비사업 전체에 용적률 완화 및 주차장 설치의무 완화
자율 주택정비사업(10호 미만 단독·다가구 정비) + 가로주택정비사업(1만㎡∼2만㎡ 미만 블록단위 정비) + 소규모 재건축(200세대 미만 공동주택 정비)
- (역세권 민간주택사업 활성화 : 0.8만 호) 역세권의 범위를 250m→350m로 한시 확대하고, 도시계획을 수립하는 사업의 용도지역 상향
용도지역 상향 시 증가 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급(토지 기부채납+건축물 표준건축비 매입)
2. 유휴공간 정비 및 재활용 : 1.5만 호
- (준공업지역 활용 : 0.7만 호) 민관합동 공모사업을 통해 대규모 공장 이전 부지에 주거·산업 복합시설 조성하고 순차 정비 추진
국토부·서울시·LH·SH 합동공모로 1～2개 시범사업지 확보
- (1인용 주거공급 활성화 : 0.8만 호) 공실 오피스·상가를 LH·SH가 적극 매입하여 1인 주거용 장기 공공임대주택으로 전환
3. 도심 내 유휴부지 추가 확보 : 1.5만 호
- 국·공유지, 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 주택 1.5만 호 확보
4. 기존 수도권 공급계획 조기화
- 수도권 공공택지*에서 향후 공급할 아파트 77만 호 중 50% 이상을 `23년까지 입주자 모집 착수하고, 일부는 사전 청약제로 조기 분양
* 주거복지 로드맵, 수도권 30만 호 공급계획에 따라 기(旣) 확보된 수도권 공공택지
2020.6.17. 주택시장 안정을 위한 관리방안 (6.17 대책)
역대 최저 수준의 금리와 급격히 증가하는 유동자금이 주택시장으로 재유입 되면서 서울 및 수도권과 일부 지방에서 과열현상이 다시 나타나고 있는 것으로 파악됐다. 주택 거래량이 지속 증가하며 법인 거래·갭 투자 증가세도 뚜렷하다. 이에 따라 정부는 늘어난 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 입지 않도록 주택시장 과열 요인을 차단하기 위한 조치로 이번 방안을 마련했다.
1. 비규제 지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권·대전·청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정
2. 개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울 국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진
3. 갭 투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금 대출 규제 강화
4. 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양 요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비
5. 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단
6. 12.16 대책 및 수도권 주택공급 기반 강화 방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진
수도권 주택 30만 호 공급계획
수도권의 주택보급률은 꾸준히 높아지고 있다. 과거 10년(‘08~’ 17)에 비해 최근 3년('15~'17) 간 큰 폭으로 증가했다. 그러나 전국 평균 주택보급률(‘16년 기준 102.6%)과 비교하면 여전히 낮은 수준이다. 2022년 이후 안정적인 주택공급을 위해 수도권 주택 30만 호 공급계획이 마련됐다. 3차에 걸쳐 총 86곳에 30만 호의 주택공급계획을 설정하고 추진하고 있다.
주택보급률(%) 추이(서울) : ‘10년 96.4(94.4) → ’ 13년 97.3(95.1)→ ‘16년 98.2(96.3)
1. 2018.9.21. 수도권 주택공급 확대 방안(1차)
- 지자체 등 관계기관 협의 절차가 완료된 중·소규모 택지 17곳, 약 3.5만 호 선정
- 신혼 희망타운(10만 호)은 사업 단축 등을 통해 조속히 분양 착수
- 도시 규제 정비 등을 통한 도심 내 주택공급 확대
2. 2018.12.19. 2차 수도권 주택공급 계획과 수도권 광역교통망 개선방안(2차)
- 지자체 협의(~‘18.12월)가 완료된 41곳에 15.5만 호 입지 확정·발표
- 대규모 택지(100만㎡ 이상)는 지자체와 TF를 구성해 개발구상 마련
- 교통망 효율성 확보·대중교통 사각지대 해소 위한 수도권 광역교통망 개선안 마련
3. 2019.5.7. 수도권 주택 30만 호 공급방안에 따른 제3차 신규택지 추진계획(3차)
- 지자체 협의(∼‘19.4월) 등을 거쳐 28곳에 11만 호 입지 확정
3기 신도시 내 경기도 고양 창릉, 부천 대장 2곳에 5.8만 호, 도심 국공유지, 유휴 군부지 등의 중소규모 택지 26곳에 5.2만 호 입지 확정
<1~3차 발표 지구 위치도>
수도권 30만 호 추진 현황 (2020년 6월 기준)
3기 신도시 5곳(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장) 포함 총 22곳 지구 지정이 완료됐다. 3기 신도시 등 수도권 30만 호 중 사업 속도가 빠른 곳은 사전 청약제 등을 통해 21년 말부터 입주자 모집이 진행된다.
수도권 30만 호 중 지구지정 완료지구
서울 도심에 공급되는 4만 호 63곳은 사업승인, 착공 등의 절차를 차질 없이 추진하고 있다. 유형별로는 다음과 같다.
①국공유지 활용 34곳(1.9만 호)
②군 유휴부지 활용 7곳(4.5천 호)
③공공시설 복합개발 9곳(6.6천 호)
④민간사업, 공공기여 등 기타 유형 13곳(1만 호)
2020년 6월 현재까지 4천 호 이상 사업승인(지구지정)이 완료됐으며, 2020년 말까지 1만 6천 호의 사업승인(지구지정)을 완료하고 2021년까지 2만 호, 2022년까지 3만 5천 호 이상 착공할 계획이다. 입주자 모집은 2021년 5천 호, 2022년 7천 호 등 연차별로 확대해나간다.
부동산 정책 Q&A
Q. 투기과열지구와 투기지역의 선정기준은?
A. 각각의 선정기준은 다음과 같다.
- (투기과열지구) 주택가 격상 승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정
- 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나
- 주택분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나
- 주택보급률 등이 전국 평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우
- (투기지역) 직전 월 해당 지역 주택가 격상 승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역
- 직전 2개월 해당 지역 주택 평균 가격 상승률이 전국 주택가 격상 승률의 130%보다 크거나,
- 직년 1년 간 해당 지역 주택가 격상 승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가 격상 승률보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖추고,
- 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우
Q. 분양가 상한제로 인해 주택공급이 위축되지 않나?
A. 2007년 분양가 상한제는 전국을 대상으로 시행됐다. 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행 예정이다. 분양가 상한제는 분양 가격에 적정 이윤을 반영하고, 가산비를 통해 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 해 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려도 적다. 수도권 30만 호 공급 계획에 따라 서울 내 4만 호가 공급되고 이미 조성된 택지 활용과 도시 규제 개선*을 통한 공급도 확대 예정이다. 부담 가능한 수준으로 분양 가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급되면 실수요자의 내 집 마련 부담도 낮아진다.
(용적률 상향, 서울시) 상업·준주거 지역 용적률 상향과 상향분의 50% 공공주택 공급 (역세권 범위 확대, 서울시) 승강장 경계 250→350m, 대중교통 중심 역→모든 역
Q. 분양가 상한제로 인해 기존 주택으로 수요가 집중되면 집값이 오르지 않나?
A. 8.2 대책, 9.13 대책을 통해 대출·세제·청약 등 규제를 갖춰 풍선효과가 발생할 가능성은 높지 않다. 최근 신축 상승세는 분양가 상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하다. 앞으로 신축단지로 일부 수요가 옮겨갈 수 있으나, 신축주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축보다 크지 않아 가격 상승은 제한적일 전망이다.
자료출처 : 대한민국 정책브리핑 정책위키
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