분양가 상한제

분양가 상향제

분양가 상한제란?

분양가 상한제는 주택 분양 가격을 택지비+건축비 이하로 제한하는 제도이다. 1999년 분양가 자율화 이후 고 분양가 논란과 주택 가격 급등에 따른 시장 불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 2005년 3월에 도입되었다.

 

택지비는 공급 가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지 가산비

건축비는 기본형 건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가 산비

- 2018년 6월~2019년 6월 1년간 서울 아파트 분양 가격 상승률은 21.02%, 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배가 많았고, 분양가 상승은 인근 기존 주택 가격 상승에 영향을 줘 실수요자의 내 집 마련 부담 가중시켰으며, 무주택 실수요자의 내 집 마련 비용을 낮추기 위해 부담 가능한 수준의 분양가 책정해 시장 안정을 위한 제도이다.

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목차

 

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적용대상과 지정요건

적용대상

- 공공택지 내 공동주택 의무 적용

- 민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역의 공동주택.

적용 배제 : 도시형 생활주택, 경제 자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제 자유구역 위 심의·의결 필요), 관광특구 내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등

 

민간택지 내 분양가 상한제 지정요건

분양가 상향제

 

상기 정량 요건을 충족한 지역 중 주택 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한다.

 

분양가 상한제 확대 경과

민간택지 지정 기준 개선

여러 번의 주택시장 안정대책에도 강남권 재건축 단지와 인근 지역의 주택 가격이 안정되지 못했다. 2018년 하반기 이후 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 약 3.7배 높아졌다. 집값 상승이 우려됨에 따라 분양 가격을 적정한 수준으로 유지해 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 확고히 하기 위해 민간택지에 대한 분양가 상한제 지정 기준을 개선하게 되었다.

 

주택법 시행령을 개정해 민간택지에 분양가 상한제 적용 준비

1. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 지정요건을 완화

분양가 상향제

2. 민간택지 분양가 상한제 지정효력 적용시점 개선

- 재건축·재개발 사업도 ‘최초 입주자 모집공고 신청분’부터 적용

3. 수도권 분양가 상한제 주택 전매제한 기간 개선

- 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대

수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5～10년으로 확대

- 전매제한기간 내 매각 주택, 한국 토지주택공사(LH) 우선 매입 활성화

분양가 상향제

분양가 상향제

4. 택지비 산정기준 객관화

- 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사 공개적이고 투명하게 이뤄지도록 제도 개선

- 공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙 개정, 분양가 상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정 절차 적정성 검토 추진

 

소비자 보호를 위한 분양가 상한제 실효성 강화와 후분양 기준 강화

- 거주의무기간 도입 : 수도권 공공분양 (최대 5년) → 수도권 공공택지·민간택지

- 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 가능 시점의 건축공정 기준 강화

지상층 층수의 2/3 이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) → 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)

 

시행령 개정안 보완방향

분양가 상한제 적용 시 지정 검토 방식

- 2019년 9월 기준으로 31개 투기과열지구 지역은 민간택지 분양가 상한제 적용지역의 정량 지정요건(개정 기준*) 모두 충족

투기과열지구로서, ①직전 1년간 분양 가격 상승률 > 물가상승률 2배 or ②직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상 or ③직전 3개월 거래량 전년대비 20% 이상 증가 충족

- 집값 불안 우려 지역 선별, 핀셋으로 지정

- 최근 1년간 분양 가격 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 선도한 지역 가운데 일반분양(정비사업+일반사업) 예정 물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역에 대해 검토

- 시장 상황에 따라 지정하는 경우 공급 위축 등 부작용 우려 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 핀셋 지정(예: ‘동별’ 지정) 추진

(예) 검토지역으로 선정된 지역 중 정비사업 이슈, 일반사업물량 확인되는 동(洞)을 선별 지정

분양가 상한제 경과조치 보완방향

- 모든 사업에 대해 입주자 모집공고 신청 분부터 적용하되, 재건축·재개발, 지역 주택조합은 일정 조건 충족 시 유예기간 부여, 시행령 보완방안 마련해 규제개혁위원회에 제출

• (재건축·재개발) 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나, 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청한 경우 적용 제외

• (지역 주택조합) 시행령 시행 전 사업계획 승인받았거나, 승인을 신청한 단지 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고 신청한 경우 적용 제외

• (일반사업, 리모델링 주택조합) 기존 「주택법 시행령」과 동일하게 입주자 모집공고 신청 분부터 적용

 

적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제

집값 불안 우려 지역을 선별해 동(洞) 단위 핀셋 지정(서울 27개 동)

 

분양가 상향제

조정대상으로 지정된 지역 검토 결과

- 경기도 고양시·남양주시의 일부 지역 제외한 지역과

- 부산광역시 동래구·수영구·해운대구 전 지역 조정대상지역 해제(지정 및 해제 효력 발생 11월 8일)

기존 조정대상지역(42개) : 서울(25개 구), 고양·남양주·용인 수지·용인 기흥·수원 팔달 등 경기 13개, 동래·수영·해운대 등 부산 3개, 세종

조정대상지역 지정 유지 지역
(고양시) 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스 1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) / (남양주시) 다산동, 별내동

 

후속 조치

- 민간택지 분양가 상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정

- 서울 지역 실거래 관계기관 합동조사(’ 19.10.11)는 2019년 8월 이후 실거래 신고 내역과 자금조달 계획서 전체 확인, 이상 거래 의심 1,536건 우선 조사 시행

- 투기수요 자금 출처 조사, 편법 증여·대출 규제 미준수 등 불법 행위와 시장 교란행위 발견 시 관계기관에 통보해 엄정히 대응

- 국토부 중심 실거래상설조사팀 구성, 전국의 실거래 신고 상시 모니터링하고 이상 거래가 확인 시 조사 착수(’ 20.2월~)

 

적용 지역 확대(’ 19.12.17.)

집값 상승을 선도한 서울 13개 구와 경기 3개 시(과천·하남·광명) 13개 동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개 구 37개 동 추가 지정

분양가 상향제

 

분양가 산정기준 개선

최근의 설계 경향 및 기술 발전 추세를 반영해 합리적인 분양가 책정을 위한 분양가 산정 기준을 개선했다. 2020년 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용된다. \

1. 새로운 기본형 건축비 모델 구성을 통한 건축비 책정
기본형 건축비는 전국 4개 지역별 표본 사업을 모두 종합한 대표성 있는 새로운 기본 모델로 책정하고, 41~49층 기본형 건축비 신규 고시

2. 건축가 산비 산정기준 개선
건축가 산비는 가산비 간의 중복성을 최소화하고 개별 분양가심사위원회의 분양가 심사가 일관성 있도록 산정기준을 구체화

3. 발코니 확장비 심사참고기준 개선
발코니 확장비는 확장 부위별로 심사하고, 붙박이 가구는 제외하여 추가 선택품목으로 제시하도록 분양가 심사참고기준 마련

 

민간택지 분양가 상한제 적용대상 경과조치 연장

당초, 2019년 10월 28일까지 관리처분 인가를 신청한 재개발·재건축 조합 및 사업계획 승인을 신청한 주택조합(리모델링 주택조합 제외) 중, 2020년 4월 28일까지 입주자 모집 공고를 신청한 경우에는 분양가 상한제를 적용하지 않도록 주택법 시행령(’ 19.10.29 공포·시행)에 경과조치(6개월)를 두었다. 그러나 일부 조합이 경과조치 기간 내 입주자 모집 승인 신청을 하기 위해 관리처분 계획 변경 등을 위한 총회를 개최할 경우, 다수 인원 밀집으로 코로나 19 집단감염 및 지역사회 확산 우려가 있어, 추가적인 시간을 부여하고자 경과조치를 3개월 연장하기로 했다.

 

Q&A

Q. 투기과열지구와 투기지역의 선정기준은?

A.

분양가 상향제

Q. ’ 19.11.6 분양가 상한제 적용지역 지정 기준은?

A. 법정 요건을 충족한 지역(주택법 제58조 및 시행령 제61조) 중에서, 최근 1년간 분양 가격 상승률이 높거나, 8.2 대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구(區) 내의 정비사업·일반사업 추진 현황, 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동(洞) 단위로 지정

Q. 분양가 상한제로 인해 공급이 위축되는 것은 아닌지?

A. 과거(’ 07년)와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않음

서울 전체 25개 구(區) 467개 동(洞) 가운데 8개 구(區)의 27개 동(洞)만 지정(5.8%)

- 일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함되고 품질향상 비용, 물가 상승도 반영돼 건설사 손실은 없으며 공급 위축 우려 낮음

- 서울의 정비 사업은 대부분 관리처분 계획인가 이후 단계나 조합설립인가 이전 단계로 공급 위축 우려 낮음. 특히, 관리처분 인가를 시행한 단지(서울 54개, 약 6.5만 세대)는 6개월 안에 분양하면 상한제 대상에서 제외돼 오히려 공급이 조기화됨.

Q. 분양가 상한제로 인해 기존 주택으로 수요가 집중(풍선효과)됨에 따라 집값 상승을 부추기는 것 아닌지?

A. 8.2 대책, 9.13 대책으로 대출·세제·청약 등 규제를 갖춰 풍선효과가 발생할 우려는 낮음. 신축단지의 상승세는 분양가 상한제에 따른 수요 쏠림보다 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강함. 신축단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나, 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축보다 크지 않아 가격 상승은 제한적일 것임.