주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있습니다. 이에 임차인의 계약갱신 요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 이른바 전월세 상한제를 연계 도입하여 계약갱신 시 차임이나 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하려는 것입니다. 또한, 주택임대차와 관련된 주요 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 하여 주택 임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하려는 것입니다. 이에 대한 궁금증이 많을 것인데요. 국토해양부에서 발표한 질의응답을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

1. 주택임대차 보호법 갱신 요구

2. 주택임대차 보호법 갱신거절

3. 주택임대차 보호법 임대료 상한

4. 주택임대차 보호법 전월세 전환

5. 기타 사항

6. 상담 및 문의

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

 

주택임대차 보호법 갱신 요구

Q1. 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있는지?(Q3 이외의 경우)

임차인은 임대차 계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

Q1-1. 예를 들어, ‘20.9.30일에 만료되는 임대차 계약의 경우 언제까지 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는지?

계약 만료일이 ’ 20. 9. 30. 인 경우 1개월 전인 ‘20.8.30일 0시(’ 20. 8. 29일 24시) 전까지 임대인에게 계약 갱신의 의사가 도달해야 합니다.

 

Q2. 임차인에게 총 몇 회의 계약 갱신요구권이 부여되는지?

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 이 경우 갱신되는 임대 차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

Q3-1. 예를 들어, `20.12.10일에 계약이 만료되는 경우, 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 하는 것인지?

계약만료일이 ‘20.12.10일인 경우 현행과 같이 1개월 전인 ’ 20.11.10일 0시 (’ 20.11.9일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

 

Q3-2. 예를 들어, `20.12.10일에 새로운 임대차 계약을 체결하거나 묵시적 갱신되어 계약 만료일이 ‘22.12.10일인 경우. 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해 야 하는 것인지?

새로운 임대차 계약 또는 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일이 ’ 22.12.10일이라면, 만료일 2개월 전인 ‘22.10.10일 0시(’ 22.10.9일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

 

Q4. 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

행사할 수 없습니다. 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 ’ 20. 7. 31.부터 ’ 20. 8. 31. 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

 

Q5. 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까 지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3 자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임 차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

행사할 수 없습니다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신 요구권을 부여하되 법적 안정성을 위해 제삼자와 계약이 旣체결된 경 우에는 예외적으로 갱신 요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제삼자와 계약을 체결했다는 사실을 명 시적으로 입증할 수 있어야 하며, (계약금 수령 입증, 계약서 등) - 임대인이 법 시행 이후에 제삼자와 계약을 체결한 경우에는 계약 갱신 요구 권이 부여되며, 임대인이 제삼자와의 계약 체결을 이유로 임차인의 계약 갱 신 요구를 거절할 수 없습니다.

 

Q6. 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아 니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다. 따라서, 연장 계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우 라도 현재의 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

Q7. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확 한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다. 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

 

Q8. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지?

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에 게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다.

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

Q9. 임차인이 계약 만료기간에 맞추어 나가기로 하 였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행 사할 수 있는지?

행사할 수 있습니다. 임차인이 계약 만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다

 

Q10. 법 시행 전, 임대인이 계약 만료 6개월 전부 터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱 신거절 통지한 경우, 계약갱신 요구를 행사할 수 있는지?

행사할 수 있습니다.

 

Q11. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다. 다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생합니다. ※ 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대 료 납부해야 함

 

Q12. 임대차 계약을 최초에 체결할 때, 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야 하는지?

2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다. 이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

 

Q13. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존 재하는지?

계약갱신요구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방 법을 활용하는 것이 안전합니다.

 

주택임대차 보호법 갱신거절

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

 

Q1. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

	규정(개정 주임법 제6조의3제1항)	CASE
1호	임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우	차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연채액이 2기분에 달하기만 하면됨 1. 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 2. 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우
2호	임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	1. 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 2. 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우	임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
4호	임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우	임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용ㆍ수익하게 한 경우
5호	임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우	1. 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 2. 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
6호	임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우	주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
7호	임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우	-
8호	임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우	-
9호	그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우	임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우 * 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

 

Q2. 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거 주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적 주택에 거주하다가 제삼자에게 임대를 한 경우 어떻게 되는지?

갱신 요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제삼자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

 

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

 

Q3. 실거주를 이유로 갱신 거절한 임대인이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지?

정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제삼자에게 임 대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가 피한 사유를 의미합니다.

 

Q4. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차 인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위인 것을 확인할 수 있는 방법은?

정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접 거주 또는 제삼자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 계획입니다.

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

Q5. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차 보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하는지?

임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실 거주 의사 없이 허위로 갱신 거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보 호법 위반에 따른 민법 제750조 일반 불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다. 제삼자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차 보호법 제6조의 3 제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다.

다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택 수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

 

Q6. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 Q6. 갱신거절이 가능한지?

불가능합니다. 법인이 주택임대차 보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문입니다.

 

주택임대차 보호법 임대료 상한

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

 

Q1. 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.

 

Q2. 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인지?

그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

 

Q2-1. 그렇다면, 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인지?

그렇지 않습니다. 계약갱신 시 차임 증액은 임대인과 임차인이 협의를 통 해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있습니다.

다만 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 주택임대차 보호법 제7조에 따른 통상적인 차임증감 청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대 한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적 절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있습니다.

 

Q3. 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱 신계약을 체결할 수 있는지? (계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우)

가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으며 로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차 계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

 

Q3-1. 계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인 이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체 결할 수 있는지?

초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다. 주택임대차 보호법 제10조 및 같은 법 제10조의 2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에 는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

Q4. 개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액 하 여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약 갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수 있는지?

법 시행 전에 이미 계약 연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요 구권 행사가 가능합니다. 임차인은 현시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수도 있고, 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장 계약을 그대로 유지하되, 해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있습니다.

다만, 개정법 시행(‘20.7.31.) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 안 다면, 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없습니다.

 

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

주택임대차 보호법 전월세 전환

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

Q1. 계약갱신요구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?

개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란합니다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차 보호법 제7조의 2에 따른 법정 전환율 규정이 적용됩니다. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정

Q2. 법정 월차임 전환율 4%→2.5%로 변경되면, 존속 중인 계약에도 적용되는 것인지?

개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부 터 적용됩니다.

 

Q3. 지자체가 조례로 임대료 상한을 5% 보다 낮추면, 존속 중인 계약에도 모두 소급 적용되는지?

지자체가 조례로 임대료 상한을 정하는 경우, 조례에서 정하는 부칙에 따라 적용범위가 결정됩니다.

 

주택임대차 보호법 기타 사항

주택임대차 보호법 개정 관련 FAQ

 

Q1. 주택임대차 보호법이 적용되는 주택의 범위는?

임대차되는 주거용 건물에 모두 적용됩니다. 임차주택의 일부를 주거 외 의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

 

Q2. 법인이 임차인인 경우 주택임대차 보호법이 적용되는지?

법인이 임차인인 경우 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않습니다. 법인은 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다. 다만, 예외적으로 한국 토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방 공사, 「중소기업 기본법」제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차 인인 경우에는 일정 요건 하에 대항력이 인정됩니다.

 

 

Q3. 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민특법’이 라 함)」에 따르면 ‘19.10.23. 이전에 등록한 임 대사업자의 경우 등록 당시 존속 중인 임대차 계약이 있는 경우 그 임대차 계약의 종료 후 재계약 시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있는데, 개정 주택임대차 보호법에 따라 임차인 이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대료 인 상률 상한 5%가 적용되는지?

민특법 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차 보호법상의 계약갱신 요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차 보호법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것입니다.

 

상담 및 문의

정부는 새롭게 도입되는 임대차 제도의 변화에 발맞추어 신속한 상담 진행과 분쟁 조 정을 위해 노력하겠습니다. 새로 도입되는 제도에 대한 궁금증이 있으신 분은 유관기관 대표 콜센터에서도 새로 도입된 임대차 제도에 대해 설명해 드리며, 방문 상담소에는 변호사 등 전문가를 배치하여 무료 법률상담을 해 드립니다. 아울러, 콜센터에서 1차 상담을 진행한 후, 심도 있는 추가 상담이 필요시 해당 기관의 담당 직원을 연결해 2차 상담을 진행합니다.

 

개정 주택임대차 보호법 관련 상담 연락처

기관	전화번호
국토교통부 민원 콜센터	1599-0001
대한법률구조공단	국번없이 132
서울시 다산 콜센터	02) 120
경기도 임대차즉시 전화상담	031) 8008-2246
한국감정원 콜센터	1644-2828
한국토지주택공사 LH 콜센터	1670-0800
HUG 콜센터	1566-9009

 

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