주택임대차 보호법 해외 주요국 임차인 보호제도

독일·미국 등 해외 주요국은 세입자의 주거권 보장을 위해 계약갱신요구권과 임대료 규제제도를 활용 중에 있으며, 최근 다시 강화하고 있는 사례가 많습니다. 프랑스, 독일, 미국, 영국, 일본에 대해 어떤 보호제도가 있는지 알아보겠습니다.

 

주택임대차 보호법 해외 주요국 임차인 보호제도

주택임대차 보호법 해외 주요국 임차인 보호제도

 

프랑스

임대차 존속기간은 3년이나, 정당한 사유 없이 계약해지가 불가능하여 ‘사실상 무제한’의 형태이며, 임차인의 주거비 부담 완화를 위한 임대료 규제 정책으로 ‘임대료 기준지수(IRL)’ 및 ‘임대료 상·하한제’ 등의 임차인 보호 제도를 운영 중입니다.

 

독일

베를린, 쾰른 등 대도시 중심 임대료가 급등하자, 주변 시세의 10%를 초과할 수 없도록 규정하는 초기 임대료 규제제도를 운영 중이고(‘15.3월∼), 베를린 시는 ‘20.1월부터 5년간 임대료 동결하는 보다 강화된 법안을 시행했습니다.

 

미국 뉴욕주

‘19.6월 세입자 보호를 위해 아파트 임대료 규제를 강화하는 ’ 2019 주택 안정 및 세입자 보호법‘을 통과시켰고, 캘리포니아주와 조지아주, 오리건주 등에서도 임대료 인상 규제와 퇴거를 제한하는 법안을 통과시키는 등 임차인 보호제도를 강화하고 있습니다.

 

영국 런던

민간 임대주택의 과도하게 높은 임대료와 낮은 수준의 주거환경, 짧은 거주기간 문제를 해결하기 위한 방안으로, 기존의 보증 단기 임대차에서 기한의 정함이 없는 자유 임대차로 전환하고, 비 과실 퇴거 조항을 개정하는 내용의 ‘런던 모델’을 도입하는 방안을 논의 중에 있습니다.

 

일본

기존에는 기한의 정함이 없는 임대차 형태만 존재하다가 1999년 기한의 정함이 있는 ‘정기 건물 임대차’가 도입되었으나, 보편적으로 활용되고 있지 않아 여전히 다수의 임차인은 기한의 정함이 없는 임대차 형태로 거주 중입니다.

 

주택임대차 보호법 해외 주요국 임차인 보호제도

 

구분	프랑스	독일	영국	미국(뉴욕)
전월세 상한제 (임대료 규제)	•임대료 기준지수(IRL) 제도 운영(‘05∼) - 임대차 계약 갱신 시 임대료 기준지수 내 인상 제한 (신축, 1년치 이상 집세 투자하여 시설 개선한 경우 제외) IRL = 담배와 임대료를 제외한 소비자물가 지수의 12개월 평균 (통계청 산정)	•비교임대료 제도 운영 - 3년간 표준임대료 20% 이하 (상승폭은 3년간 15%이내) •최초임대료 규제 도입 (15. 3) - 초기 임대료를 표준임대료 대비 10%를 초과할 수 없음 (베르린 등 5개 대도시)	•공정임대료 제도 운영(임대 료 규제, ∼‘89.1) - 최대공정임대료 이하 규제(‘89.1월 이전 계약 임대주택 적용) 최대공정임대료 : 공정임대료 x [소비자물가 지수 변동률 + 1991.1월 이후 계약시 최초 7.5% (이후 5%)] 공정임대료 : 임대료 사정관이 2년마다 산정 •공정임대료 제도 운영 (탈규제, ‘89∼) - ‘89년 이후 주거비 보조액 산정기준으로만 활용	•임대료 통제 및 안정화 이원화(∼‘74) - 임대료 통제 : 최대 임대료 및 최대 기본임대료 이하 규제 (‘47년 이전 준공주택 - 임대료 안정화 : 임대료 가 이드라인 위원회 고시 인 상율 이하 규제 (‘47년 이후 준공주택 중 일부* 공동주택) ‘74년 이후 건축된 주택은 임대료 규제 없음
계약갱신 청구권	◯	◯	X	◯
임대차 보호기간	◯ (개인3년, 법인6년)	X	◯ (6개월)	X
최근동향	•임대료 규제 도입(‘15.8) - 정부의 과도한 개입, 불량 주택 양산우려, 임대료 규제 적용 어려움 등 문제점 지속 제기 ▶ 파리시만 시범 운영	•베를린 임대료 동결(‘20.1) - 임대료 동결에 대한 찬·반 의견이 분분함 ▶ 현재 베를린 시 조례 개정으 로 제도 운영 중이나 위헌 소송 중인 사항임	•런던모델 제시(‘19) - ‘89년 이후 임차인 보호 약 화 ▶ 자유임대차로 전환( 계약종료 전 충분히 협의, 비과실 퇴거조항 수정(임 대인의 퇴거요구권 개정), 집주인 권리보호	•주택 안정 및 세입자 보호법 개정(‘19) - 빈집 보너스 폐지, 빈집 자 유 임대료 폐지, 시설물 수 리 후 임대료 인상 허용 폐 지, 선호 임대료 영구화 등

 

계약갱신 요구권

프랑스

주택임대차 보호법 해외 주요국 임차인 보호제도

프랑스는 주택임대차 법률(제10조)에서 임대차 계약의 최단 존속기간(자연인 3년, 법인 6년)을 정하고 있고, 예외로, 개인인 임대인이 직업상 또는 가계사정으로 임대된 건축물을 회수해야 할 명백한 상황이 정당화되면, 임대차기간을 3년 이하 1년 이상로 할 수 있습니다. 임대차 계약의 존속기간 만료 시에도 일정한 해지사유를 충족한 경우에만 계약 해지가 가능하도록 하고 있습니다.

 

해지사유

본인이 주택을 사용 또는 매각하는 경우, 임차인의 채무불이행 등 특별한 사유가 있는 경우 등

 

독일

독일은 민법에서 ’ 기한 있는 임대차 계약‘을 할 경우에 그 이유를 서면으로 통지토록 하고 있어 ’ 무기한 임대차 계약‘을 유도하고 있고, 임대인은 임대차 관계 종료에 대하여 정당한 이익이 있는 경우에만 기간의 정함이 없는 임대차 계약의 해지가 가능하도록 하고 있습니다.

 

계약해지 사유

임차인의 계약의무 위반, 임대인의 해당 공간을 자신, 가족의 주거를 위해 필요한 경우, 임대인에게 현저한 불이익이 있는 경우 등

 

계약해지 금지 사유

임대료 인상을 위한 계약해지를 명문으로 금지

다만, 예외적으로 임대인이 일정요건을 충족한 경우에는 기간의 정함이 있는 임대차 계약 체결이 가능합니다.(단, 임차인에게 서면통지 필요)

 

예외적 요건

임대기간 종료 후 그 주택을 자신, 가족의 거주용으로 사용하려는 경우, 그 공간을 제거하거나 상당한 변경을 가하려고 하는 경우, 고용계약상 노무를 제공하는 자에게 임대하려는 경우

 

미국

주택임대차 보호법 해외 주요국 임차인 보호제도

미국의 뉴욕주는 ‘임대료 안정화에 관한 법률’에 따라 보호를 받은 임차인은 기존의 계약과 동일한 기간 및 조건으로 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

영국

영국은 규제 임대차(‘89년 1월 이전 계약 적용), 보증 임대차(’ 89.1~‘97.2)에서는 계약갱신요구권을 인정하였으나, 보증 단기 임대차 제도를 도입(‘89.1월 도입, ‘97년 모두 적용), 임대차 계약 일정기간만 보장(6개월 이상)하므로, 계약갱신요구권을 불인정하였습니다.

다만, 최근 규제완화로 인해 임차인의 주거안정성이 크게 악화되어 사회적 문제가 대두됨에 따라 런던을 중심으로 임차인이 원하는 기간 동안 거주할 수 있도록 하는 ‘런던 모델’을 제안(‘19)하여 논의 중에 있습니다.

 

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일본

일본은 ’ 90년대까지 계약기간 2년을 보장하고 계약갱신을 쉽게 하는 등 임차인의 장기 거주권을 보호하는 ‘차지 차 가제도(1921년 제정)’를 운영하였으나, 명시적인 임대료 상한을 규정하진 않았으나, 일방적 임대료 인상 불가하며, ‘00년 이후 계약기간 제한을 폐지한 정기 차지 차 가제도를 도입하여 동 제도에 따른 ’ 정기 차 가계약‘을 하는 경우에는 계약갱신권을 불인정하였습니다. 현재는 ‘정기 차 가계약’과 기존 ‘차지 차 가계약’이 공존하고 있어, 임대인과 임차인의 계약 선택에 따라서 계약갱신요구권의 인정여부가 달라지나, 여전히 다수의 임차인의 장기 거주권을 보호할 수 있는 ‘차기 차 가계약’의 형태로 거주 중입니다. 정기 건물 임대차 계약 체결 비율이 전체 임대차 계약의 2.3%로 조사 (2018년 3월 기준)

 

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전월세 상한제

프랑스

프랑스는 임대료의 지나친 상승을 억제하기 위해 임대료 기준지수(IRL, Indice de Référence des Loyers) 제도를 도입하여 통계청이 발표하는 IRL 지수*를 통해 계산된 임대료를 초과할 수 없으며, 담배와 임대료를 제외한 소비자 물가지수의 12개월 평균으로 정하고 임대료 기준지수는 주택임대차 계약을 갱신할 때 사용되며, 보통 1년 단위로 재계약 시 사용됩니다. 다만, 주거조건 향상을 위해 보수공사를 시행했을 경우와 임대료가 주변 임대료에 비해 상당히 낮은 것으로 확인될 경우에는 예외로 규정하고 있습니다. 주택 임대료가 물가상승률 대비 2배 이상 급등하는 등 임차인의 주거비 부담이 높아지게 되자, - 정부가 직접 임대료를 규제하고자 ‘임대료 상·하한제’를 추진(’ 12년) 하였으며, 현재 파리지역에 한하여 시행중(‘15.8월~)에 있습니다.

 

제도 개요

해당 지역의 중간 임대료를 설정하고, 중간 임대료의 상한 20%, 하한 30% 내에서만 임대료를 책정하도록 함(‘14.3.24 법 개정)

 

독일

독일은 사적 자치 원칙에 따라 최초 임대료는 당사자 간 합의로 자유롭게 결정하나, 합의가 안될 경우 비교 임대료 제도를 통해 임대료 인상률을 유사 임대주택의 임대료 수준에서 제한하고 있습니다. 지자체 또는 임대인·임차인 단체가 공동으로 유사한 종류, 크기, 설비, 위치, 상태의 주택에 대해 지난 4년간의 임대료를 토대로 산정한 지역별 임대료.

이에 따라, 임대인은 비교 임대료를 초과하여 임대료를 책정할 수 없으며, 3년간 20%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 또한, 베를린, 쾰른 등 대도시를 중심으로 임대료가 급등하자, 최초 임대료 규제 제도를 일부 대도시(베를린, 쾰른 등)에 도입(‘15.3월)하여, 기존 주택에 임차인이 바뀔 경우에 한해, 초기 임대료를 해당 지역 표준 임대료의 10%를 초과하여 임대료를 받지 못하도록 규제하고 있습니다.

 

다만, 신규 건축된 주택, 상당한 수준의 리모델링을 마친 주택, 임대인이 임대사업을 처음 시작한 주택 등은 예외이며, 저소득 임차인에 대한 주거비 보조인 지역 주택수당(Local Housing Allowance : LHA) 지급액 산정 시 공정임대료를 기준으로 활용 중입니다.

 

한편, 최근 베를린시는 임대료를 5년간 동결하는 법안을 시행(‘20.1월~)하고, 임차료 폭등을 막기 위해 ‘19.6.18일부터 계약을 체결하는 건에 대해 소급 적용하고 있습니다.

 

미국

 

주택임대차 보호법 해외 주요국 임차인 보호제도

 

미국 뉴욕시는 주택 건축 시점 별로「임대료 통제(Rent Control)」와「임대료 안정(Rent Stabilization)」으로 이원화된 임대료 규제 제도를 운영하고 있으나, `74년 이후 건축된 주택은 세제지원으로 리모델링이 이루어진 건축물을 제외하고 임대료를 규제하고 있지는 않습니다.

 

다만, 세제혜택을 통해 리모델링이 이루어진 경우에는 규제(임대료 안정) 적용하고 최근 규제의 허점을 이용하여 집주인들의 비정상적인 임대료 인상을 제한하고 세입자를 보호하기 위해 「2019 주택안정 및 세입자 보호법」을 개정하였습니다. 아울러, 캘리포니아주와 조지아주, 오리건주 등에서도 임대료 인상 규제와 퇴거를 제한하는 법안을 통과시키는 등 임차인 보호제도를 강화하고 있습니다.

 

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영국

영국은 '60년대 중반 임대료 상승으로 여론이 악화되어 임대료를 공정임대료 이하로 책정토록 하는 임대료 규제 제도를 시행하였고, 임대료 사정관이 건축 연도, 시세 등을 감안하여 결정하였습니다. 임대료 규제는 ’ 89.1월 이전 계약 임대주택(’ 11년 기준 4.5만)에 대해서만 시행하고 있으며, ’ 89년 이후 계약분은 보증 임대차 제도를 적용하고 있습니다.

 

규제완화

일정기간 임대차 계약 기간을 보장(6개월 이상)하되, 시세 수준의 임대료 허용하고 저소득 임차인에 대한 주거비 보조인 지역 주택수당(Local Housing Allowance : LHA) 지급액 산정 시 공정임대료를 기준으로 활용 중입니다.

 

기타 해외사례

주택임대차 보호법 해외 주요국 임차인 보호제도

구분	캐나다 (온타리오주)	터키	덴마크	스위스	포르투갈
전월세 상한제 (임대료 규제)	온타리오주물가 상승률만큼 연간 단위로 인상 (’20년) 1.8%	전년 물가 상승률 초과 인상 불가	’91년 이전 건축 주택은 임대료 제한 (지자체별 상이)	이전 세입자 보다 임대료 높으면 중재 기관 이의제기 가능	각료회의가 승인한 임대료 인상계수 내 인상가능 (’20년) 0.51%
계약갱신 청구권	◯	◯ (1년 연장)	-	-	-
임대차 보호기간	(기본) 무제한 / 임차인 퇴거 사유 법정화	X	(기본) 2년 / 계약만료 1년 전 집주인 직접 거주 미통보시 임차인 무제한 거주 가능	(기본) 무제한 / 계약해지 희망시 법정양식 활용 통보 ▶ 임차인이 중재기관에 이의제기 가능	(기본) 무제한 / 임차인 퇴거 사유 법정화